Baufinanzierung: Das sollten Sie wissen

Veröffentlicht am 5. Aug. 2019

Eine Immobilie zu besitzen, ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Doch wie sich diesen erfüllen? Der Großteil muss dafür einen Kredit aufnehmen, ein sogenanntes Darlehen. Das muss natürlich zurückgezahlt werden, und zwar mit Zinsen. Wir zeigen Ihnen, welche verschiedenen Arten von Darlehen es gibt und wo ihre Vor- und Nachteile liegen.

 

Ein deutsches Sprichwort fasst die Entwicklung des Niedrigzinsniveaus treffend zusammen: „Des einen Freud ist des anderen Leid.“ Sparerinnen und Sparer erzielen nur noch geringe Verzinsungen ihrer Tages- und Festgelder oder Spareinlagen. Auf der anderen Seite profitieren Bauherren und Immobilieninteressenten von den günstigen Zinsen für ihre Baufinanzierung. Grund genug, über den Traum vom Eigenheim und dessen Finanzierung nachzudenken.

Annuitätendarlehen:

Die heute am häufigsten vereinbarte Darlehensform ist das Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Zinsen und Tilgung werden hier so berechnet, dass die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit hinweg gleich bleiben. Durch die fortlaufende Tilgung aufgrund der konstanten Rate sinkt allmählich der zu verzinsende Darlehensbetrag, so dass der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt. Es können Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren abgeschlossen werden, i.d.R. werden jedoch Zinsbindungen zwischen 10 und 15 Jahren gewählt. Sollte nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung eine Restschuld verbleiben, kann diese entweder durch angespartes Eigenkapital abgelöst werden oder es muss eine neue Zinsvereinbarung mit der Bank geschlossen werden. Bei längeren Zinsbindungsfristen über 10 Jahre hat der Kunde ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Dadurch kann er nach 10 Jahren und einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Zahlung eines Vorfälligkeitsentgeltes eine neue Zinsvereinbarung abschließen.

 

Vorteile Annuitätendarlehen Nachteile Annuitätendarlehen
  • geringes Risiko (gleichbleibende Rate und einmal festgelegter Zinssatz)
  • schnelle Tilgung (Tilgungssatz ab 2% frei wählbar, jede gezahlte Rate erhöht den Tilgungsanteil)
  • Möglichkeit, die Rate auszusetzen
  • Unveränderter Zinssatz (bei fallenden Zinsen von Nachteil)
  • i.d.R. notwendige Anschlussfinanzierung nötig (Risiko von höheren Zinsen)
  • i.d.R. keine vorzeitige kostenlose Rückzahlung möglich (Vorfälligkeitsentgelt)

Volltilgerdarlehen:

Das Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens, bei der der komplette Darlehensbetrag innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird. Eine Anschlussfinanzierung ist daher unnötig. Dies ist der größte Unterschied zum vorgenannten Annuitätendarlehen. Das Volltilgerdarlehen wird in der Regel mit einer längeren Zinsbindung abgeschlossen, meist zwischen 20 und 30 Jahren. Auch hier wird eine konstante Rate fällig. Da die Laufzeit sehr lang ist, besteht nach § 489 BGB die Möglichkeit, von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen und das Volltilgerdarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigungen nach 10 Jahren zzgl. einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu kündigen.

 

Vorteile Volltilger-Darlehen Nachteile Volltilger-Darlehen
  • früher schuldenfrei
  • keine Anschlussfinanzierung nötig
  • hohe Planungssicherheit (Zinsbindung über den gesamten Zeitraum)
  • hohe finanzielle Belastungen (höhere Tilgungssätze)
  • Entschädigungszahlungen bei Ratenausfall
  • Anbieterwechsel ist nicht möglich (Ausnahme: Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren)

Zinszahlungsdarlehen (Tilgungsaussetzung):

Beim Zinszahlungsdarlehen, auch Fälligkeitsdarlehen oder Festdarlehen genannt, werden mit einer monatlichen Rate nur die Zinsen aus dem Darlehen gezahlt. Die Tilgung wird in ein sogenanntes Tilgungssurrogat (Fonds, Versicherung, Bausparen o.Ä.) eingezahlt. Daher bleibt die Restschuld aus dem Darlehen während der gesamten Laufzeit konstant. Die Bank bekommt für die Dauer der Tilgungsaussetzung nur die vereinbarten Zinsen, hat jedoch Anspruch auf die in den Tilgungsersatzverträgen angesammelten Guthaben. Die Ausschüttung der Geldanlage wird dann zur Rückzahlung des Darlehens verwendet. Der Darlehensbetrag ist am Tag der Fälligkeit in voller Höhe zu zahlen. Zinszahlungsdarlehen werden vor allem aus steuerlichen Gründen eingesetzt.

 

Vorteile Zinszahlungsdarlehen Nachteile Zinszahlungsdarlehen
  • Finanzielle Belastung durch Raten geringer
  • Geld kann anderweitig angelegt werden
  • Steueroptimierung bei vermieteten Immobilien
  • Zinsen meist höher
  • Summe ist in voller Höhe zum festgelegten Zeitpunkt fällig
  • Ggf. Abschlusskosten durch Tilgungsersatzprodukte

Fazit:

Sie spielen nicht mehr nur mit dem Gedanken, in die eigenen vier Wände zu investieren, sondern möchten aktiv an die Umsetzung gehen? Welche Darlehensform sich für Sie am besten eignet, hängt im Wesentlichen von Ihren privaten Vermögensverhältnissen ab. Bei der Wahl der für Sie passenden Finanzierung sollten Sie besonders auf den effektiven Jahreszins, die Zinsbindung und die Möglichkeit der Sondertilgung achten. Ihr Family Banker® oder Ihre Family Bankerin berät Sie gerne.



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