Nach dem Immobilienkauf ist vor der Anschlussfinanzierung

Veröffentlicht am 9. Sep. 2019

Die Traumimmobilie ist gekauft, doch nach etwa 10 bis 15 Jahren läuft die Zinsbindung für den Kredit aus. In der Regel ist bis dahin noch nicht die volle Summe zurückgezahlt. Jetzt ist es Zeit für eine Anschlussfinanzierung. Wir zeigen Ihnen, was es zu beachten gilt.

 

Wie bei so vielen finanziellen Entscheidungen ist auch bei der Anschlussfinanzierung wichtig, dass sie auf Ihre individuelle Lebenssituation abgestimmt ist. Je nach Finanzierungsart ist es später schwierig, auf Veränderungen in den privaten Lebensumständen zu reagieren.

Warten oder aktiv werden?

Die erste Frage ist natürlich: Muss ich mich überhaupt um eine Anschlussfinanzierung kümmern? Und falls ja, wann? Die gute Nachricht: Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mitzuteilen, ob sie Ihre Finanzierung fortführen möchte. In der Regel wird sie Ihnen ein Angebot unterbreiten, allerdings muss sie das nicht. Sinnvoller ist es daher, sich proaktiv mit verschiedenen Anschlussfinanzierungsmöglichkeiten auseinanderzusetzen.

Das können Sie bereits fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist tun, um sich gegebenenfalls in einer günstigen Zinsphase diese guten Konditionen für die Zukunft zu sichern (Forward-Darlehen). Außerdem ist das Angebot der eigenen Bank selten auf Anhieb das beste. Mit genügend Vorlauf und Vergleichsangeboten haben Sie eine gute Position, um gegebenenfalls nachzuverhandeln.

Anschlussfinanzierung? Volltilgerdarlehen!

Ist die Restschuld nur noch eine überschaubare Summe und der eigene Verdienst sehr gut, kann ein Volltilgerdarlehen eine Alternative zur Anschlussfinanzierung sein. Dieser Kredit wird innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt. Wir haben Ihnen diese Darlehensform bereits in unserem letzten Beitrag zur Baufinanzierung vorgestellt.

Am einfachsten: Prolongation

Geht es Ihnen darum, einfach nur Aufwand zu vermeiden, ist die Prolongation die richtige Anschlussfinanzierung. Wörtlich ist die Prolongation die Verlängerung der Laufzeit eines Vertrages. Bei der Baufinanzierung kann sie bereits bei einer Restlaufzeit der Zinsbindung von weniger als zwölf Monaten abgeschlossen werden.

Im Rahmen der Prolongation handeln Sie die Zinsen neu aus, auch eine neue Zinsbindungsfrist wird festgesetzt. Bei einer echten Prolongation bleiben die restlichen vertraglichen Bedingungen unberührt. Wird hingegen ein neuer Vertrag beim gleichen Darlehensgeber abgeschlossen, handelt es sich streng genommen nicht um eine Prolongation, sondern um eine Umschuldung.

 

Vorteile Prolongation Nachteile Prolongation
  • schnelle Abwicklung
  • keine erneute Bonitätsprüfung
  • keine zusätzlichen Gebühren (keine Grundbuchänderung erforderlich)
  • alte Vertragsbedingungen müssen übernommen werden
  • wenig Verhandlungsspielraum mit alter Bank
  • Zinsen oft schlechter als bei einer Umschuldung

Aufwendig: Umschuldung

Als Umschuldung wird die Fortführung der Finanzierung bei einem anderen Darlehensgeber verstanden. Sie beantragen also einen komplett neuen Kredit, daher wird Ihre Bonität erneut geprüft und Sie müssen alle entsprechenden Unterlagen wie z.B. Einkommensnachweise, Wohnflächenberechnung oder Lageplan einreichen. Zudem fallen für eine Umschuldung Grundbuch- und Notargebühren an, die im Regelfall aber nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme betragen. Häufig unterstützt Sie der neue Kreditgeber sogar dabei, die passenden Unterlagen einzureichen, und übernimmt die anfallenden Gebühren, um Sie als Kunden zu gewinnen.

 

Vorteile Umschuldung Nachteile Umschuldung
  • meist günstigere Zinsen
  • häufig übernehmen Banken Grundbuch- und Notargebühren
  • häufig bessere Konditionen, z.B. für Sondertilgungen
  • Aufwand, neue Angebote anzufordern und zu vergleichen
  • Grundbuch- und Notarkosten
  • erneute Bonitätsprüfung und Einreichung der Dokumente (etwa wie bei der Erstfinanzierung)

Vorausschauend: Forward-Darlehen

Wer gerne vorausplant und sich ein Gefühl für die Finanzmärkte zutraut, ist unter Umständen mit einem Forward-Darlehen gut beraten: Damit können Sie sich das aktuelle Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung sichern, die erst in drei bis fünf Jahren benötigt wird.

Der Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss und dem Moment, in dem Ihnen die Summe des Darlehens ausgezahlt wird, nennt man Forward-Periode. Der Kreditgeber berechnet dafür, dass Sie Jahre im Voraus sicher planen können, einen Zinsaufschlag, der von der Länge der Vorlaufzeit abhängig ist. Damit sichert er sich gegen den Fall steigender Zinsen – die zum Nachteil der Bank wären – ab. Das Forward-Darlehen schließt automatisch nahtlos an die vorige Finanzierung an.

Im Laufe der Zeit haben sich zwei verschiedene Varianten entwickelt: das echte und das unechte Forward-Darlehen. Die beiden unterscheiden sich darin, wann die Zinsbindung startet. Beim unechten Forward-Darlehen startet sie mit Vertragsabschluss und zählt die Zeit, in der Sie das Forward-Darlehen noch gar nicht in Anspruch nehmen, schon mit. Beim echten Forward-Darlehen läuft die Zinsbindung erst ab dem Moment, in dem Sie das Forward-Darlehen auch in Anspruch nehmen. So gesehen ist ein unechtes Forward-Darlehen etwas kürzer als das echte.

 

Vorteile Forward-Darlehen Nachteile Forward-Darlehen
  • Planungssicherheit durch Festlegung des Zinssatzes (Monatsrate für das Darlehen steht fest)
  • bei steigenden Zinsen günstiger
  • Auszahlung pünktlich zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindung
  • Ratenhöhe, Kreditsumme und Laufzeit müssen Jahre im Voraus festgelegt werden
  • Konditionen des Forward-Darlehens müssen auch angenommen werden, wenn die Zinsen inzwischen gefallen sind
  • Zinsaufschlag

Fazit

Sie haben bei der Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie verschiedene Möglichkeiten. Auch muss das Darlehen nicht zwingend mit Ablauf der Zinsbindungsfrist komplett zurückgezahlt sein. Dritte und auch vierte Finanzierungsrunden sind bei einer Baufinanzierung nicht selten. Ihr Family Banker® oder Ihre Family Bankerin berät Sie gerne dabei, welche Finanzierungsform für Sie die richtige ist und was Sie sonst noch bei der Anschlussfinanzierung beachten sollten.



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